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惠州江北、河南岸、水口地价涨幅超三成

房博士惠州 2019-01-11 04:56:06

  惠州城区基准地价更新成果报告获省通过

  江北、河南岸、水口 地价涨幅超三成

  经过近两年的调查、听证和论证,惠州市城区土地定级与基准地价更新工作取得突破。近日,记者从惠州市国土资源局获悉,该项工作在日前广东省国土厅成果验收过程中获得通过,提报市政府审议后即将正式实施。

  在基准地价更新成果报告中,与2010年的基准地价相比,全市无论商业用地、住宅用地还是工业用地的基准地价都有了一定幅度上涨。其中,江北云山、水口等区域住宅基准地价预计涨幅超过30%。

  联系到当前刚刚出现回暖迹象的惠州房地产市场,基准地价普涨直接带来的影响就是房企拿地成本的激增。对此,市国土资源局土地矿业评估所罗姓负责人介绍,土地成本在企业开发成本中的占比并不大,且在实际的拿地过程中经常出现溢价,真正起决定作用的是市场供需。该负责人还表示,城市土地是稀缺的,是属于不可逆转的资源,价格始终会涨。

  城区500平方公里土地重新定价

  随着社会经济发展提速,各类商品物价水平均都有不同幅度的增长,稀缺的城市土地资源也不例外。城市化进程加剧,2011年前后调整实施的惠城区基准地价与当前惠州土地市场的实际交易价格出现了不平衡,城市基准地价及时更新有利于惠州土地市场的长效良性发展。此外,在国土资源部的相关文件中,对于各地基准地价也作出了每3年要更新一次的要求。

  近日,历时近两年的最新一轮惠州城区基准地价更新工作取得进展,经过了前期调查以及多次听证和论证,惠州市基准地价更新成果报告在广东省国土厅成果验收过程中获得通过,离正式实施仅差提交政府审议环节。

  记者在采访中了解到,当前更新的基准地价区域包括了除仲恺(仲恺高新区、东江高新区)以外惠城所有的乡镇一级行政单位,江北街道办、河南岸街道办和水口街道办等8个街道办,以及三栋镇、马安镇、汝湖镇、横沥镇、芦洲镇5个镇和1个惠州林场,更新基准地价区域总面积491.36平方公里。

  此外,具体负责该项工作事务的市国土局土地矿业评估所罗姓负责人介绍,确保出让的土地达到“三通一平”,按照规定土地基准地价的价格构成包括征地费和拆迁费、土地开发费、各项税费、土地增值收益等。

  据了解,土地基准地价的价格构成包括征地费和拆迁费、土地开发费、各项税费、土地增值收益等。在容积率上,商服用地、城镇住宅用地容积率为2.0,工矿仓储用地和其它用地的容积率为1.0。另外,土地剩余年期为法定最高出让年期,即商服用地40年,城镇住宅用地70年,工矿仓储用地和其它用地为50年。

  城区各区域增长幅度不一

  22日,记者在市国土局出具的基准地价更新报告中看到,与上一轮惠州基准地价相比较,更新后的基准地价标准增幅明显。其中惠城中心区和水口街道办事处区域基准地价增幅均超过30%。

  市国土局罗姓负责人介绍,中心城区也指城区范围内除水口以外的几个街道办事处,这也意味着,在当前房地产市场销售和开发强度最高的金山湖、江北、桥东和水口区域,由于房地产开发企业集聚价值得到拉升,基准地价上涨空间较大。

  在芦州等以农村耕地为主的区域,由于远离主城区,房地产开发潜力小,无论是商业用途和住宅用途,涨幅均未超过15%,工业用地涨幅仅2.6%。其中,芦洲镇的1类商业用地仅470元/平方米,单价仅比此前的420元/平方米上涨50元。

  罗姓负责人继续介绍,整个城区各个区域增长幅度不一,这也和各区域的实际发展情况息息相关。在评估过程中也是考量了过去基准地价在实施过程中,以及企业在拿地过程中的实际地价情况,通过各方论证和听证,更新后的基准地价涨幅基本控制在让各级政府和群众以及相关开发企业都能够接受的范围内。

  在此前的基准地价实施周期内,2012年和2013年均是房地产业快速发展周期,土地在挂牌出让过程中溢价现象普遍,但在当前高存量的市场下,开发商拿地谨慎。地价在这个时间点上扬打击开发商的热情?该负责人介绍,从土地供应角度来讲,城市土地资源的稀缺性和不可逆转性,也保证了土地只能升值,企业是否拿地更多的是市场调节。

  结合城区当前的土地利用状况,在土地级别分类中,中心城区沿着新沥路·菊花一路--三新南路线,以及滨江西路、西枝江、麦地路、西湖至朝京门线被划分为1类商业用地,基准地价上浮最为明显,从此前的2550元/平方米涨至当前的3550元/平方米,单价上涨达到1000元。

  具体到当前的城市布局,该区域基本都属于城市发展成熟的板块,并无相关可供开发的土地供应。该负责人直言并非如此,尽管没有规模地块成交,但是新版的基准地价标准在商铺的年限延期以及“三旧”改造过程中涉及的改变土地用途等层面,将发挥重要的指导作用。

  ■焦点

  基准地价上调会不会拉高房价?

  市国土局相关负责人在受访中表示,基准地价的调整这是正常的惯例调整,随着社会经济的不断发展,城市土地价格按阶段出现一定上浮是正常现象。而且基准地价更新过程中也是多方听证论证,结合此前土地成交价格的实际情况,控制在各方可承受范围内。

  具体到房价是否会被推高,该负责人表示土地价格在房地产开发成本的占比并不大,更多的还是通过具体的供需市场调节,影响并不会很明显。

  开发商拿地热情会不会受到打击?

  在记者采访过程中,有业内人士对现行的市场环境下,土地价格出现上涨的情况表示担忧。该人士指出,在前期市场积压的库存压力下,市场后续的发展和再开发不够明朗,提高地价将给开发企业造成负担。

  对此,市国土局相关负责人介绍,在城市不断发展的背景下,城区范围内的优质地块已经极为稀少。对未来的市场而言,资源的稀缺性也会造成土地价格的上涨。实际上,城市土地本身就是稀缺的,不可逆转的资源,在经济发展的长周期里价值始终都会涨。对于有实力的企业来说,肯定明白这一市场铁律。

  影响最大的群体是哪些?

  具体到更新后的基准地价局部上涨情况,记者看到每个片区内被归入1、2类地块属性的土地都保持着较高的涨幅,而事实上该类地块区域基本都属于开发成熟的城市区域,可供开发的土地极为有限。

  对于该部分区域地价调整情况,市国土局相关负责人介绍,这对于企业和个人物业补地价延长土地年限的情况影响很大。根据地价补偿的算法,区域的基准地价上涨10个点,就意味着企业的补偿金额要上涨近20个百分点。此外,该负责人还提到中心城区范围内的旧厂房、旧村落等“三旧”改造项目,涉及到工业用地转住宅或商业用地的情况,如何转变属性和如何补偿低价,该基准地价就能起到指导作用。

  被征地的村民能否因此受益?

  在基准地价标准的更新,直接影响着未来几年的惠州土地挂牌交易。而对于被征地的村民而言,补偿标准是否会同步上浮。对此,市国土局相关负责人介绍,本次基准地价更新指的是土地的初始价,也就是指土地完成拆迁、平整等手续的净地。土地在要进入市场挂牌交易的过程中政府的定价标准,这与政府征地拆迁补偿相关工作属于两条不同的线,影响有限。

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